Consórcio - É Possível Você Financiar 100% do Imóvel

Com o aumento da SELIC e das taxas de juros dos financiamentos bancários, o consórcio está novamente em evidência, por não ter juros!
O consórcio é uma ferramenta de planejamento de compra que está em alta justamente por ser mais barato compro com ele.
Ao invés da taxa de juros, o contrato prevê uma taxa de administração fixa durante todo o contrato e essa taxa é diluída nas parcelas conforme o prazo. Em um "exemplo" simples, se a taxa de administração oferecida for de 25% e o prazo de contrato for de 200 meses, a taxa dividida pelo prazo será de 0,125% por mês, ou 1,5% por ano. Sem juros composto!
No contrato pode ter ou não previsto o Fundo de Reserva, que é um percentual com base no valor contratado, para preservar o grupo de consórcio sobre possíveis custos extras, ou inadimplências dentro do grupo.
Outra vantagem, é que você pode contratar 100% do imóvel, não sendo necessária entrada, ao contrário do financiamento, onde os bancos limitam o financiamento em até 80% do valor do imóvel (em alguns casos específicos e restritos até 90%).
Quando você contrata o consórcio, você escolhe antecipadamente valor do crédito, conforme o seu projeto. No contrato você ingressará em um grupo, contratando uma ou mais cotas que irão formar o valor desejado.

PARCELAS MAIS BAIXAS
Pelo modo que é composto o consórcio, as parcelas também são mais amistosas ao que geralmente vemos no financiamento comum. Isso porque não tem juros e toda a forma de cálculo é feito como se fosse de juros simples, vejamos o exemplo a seguir:

Valor contratado: R$ 350.000,00
Taxa de Administração (TAdm): 25%
Fundo de Reserva (FR): 1%
Seguro Prestamista (SegP): 0,045%
Prazo: 200 meses

Taxa Total será igual a soma de TAdm + FR, nesse exemplo: 25%+1%=26%
O Saldo Devedor (SD) será o valor contratado somado à taxa total:
SD = R$ 350.000,00 + (R$ 350.000,00 x 26%)
SD = R$ 350.000,00 + R$ 91.000,00
SD = R$ 441.000,00

Então para ter o valor da parcela dividimos o do Saldo Devedor pelo prazo:

Parcela = SD / Prazo
Parcela = R$ 441.000,00 / 200 meses
Parcela = R$ 2.205,00

Para cálculo da parcela para pessoa física, devemos considerar o porcentual seguro da seguinte forma: 

Parcela do seguro = SD x SegP
Parcela do seguro = R$ 441.000,00 x 0,045%
Parcela do seguro = R$ 198,45

Parcela total = R$ 2.205,00 + R$ 198,45
Parcela total = R$ 2.403,45

Como o seguro é com base no Saldo Devedor, todas as vezes que é paga uma parcela, o SD fica menor e o valor da parcela do seguro também!

CONTEMPLAÇÃO
Para ter direito ao uso do valor contratado, é necessário que a(s) sua(as) cota(s) seja(m) contemplada(s)!
As cotas podem ser contempladas por sorteio (geralmente com base nos sorteios da Loteria Federal) ou por lance, que funciona como se fosse um leilão on-line, que você oferta um valor de antecipação de saldo, que será convertido em porcentual, se o seu lance for o maior do seu grupo, você paga o lance e tem direito a usar o valor integral que você contratou.
Você só paga o Lance se você for um dos contemplados e é possível usar parte do valor contratado como lance para somar com os seus recursos próprio, isso é chamado de Lance Embutido e nesse caso o valor disponível após a contemplação, será a diferença do valor contratado com o utilizado no lance.
O valor do lance pago é abatido do saldo devedor do contrato e você pode escolher se irá abater do prazo, ou do valor da parcela.
Após esse momento, as futuras amortizações só poderão ser feitas abatendo do prazo!

ÍNDICE DE CORREÇÃO
No consórcio é previsto um índice de correção para atualização das cartas de crédito do grupo, isso é para manter o poder de compra no decorrer do tempo. Por conta da inflação no decorrer dos anos, pois um imóvel que custa hoje R$ 250 mil, daqui há 2 anos devido a inflação, custará mais caro.
Os índices mais utilizados atualmente pelas administradoras para os consórcios de imóvel são o INCC, IPCA e IGPM.
A 1ª atualização ocorre geralmente no 14º mês após a inauguração do grupos e depois disso a cada 12 meses no aniversário do grupo, peça sempre um modelo da minuta contratual para saber o índice e a regra de atualização, para não ser pego de surpresa!

SEGURO PRESTAMISTA
Para pessoa jurídica não há seguro previsto em contrato, porém para pessoa física sim!
Em algumas administradoras é opcional, porém há um grande risco em não contratar esse serviço, pois, esse seguro em caso de morte ou invalidez permanente do contratante, a seguradora quita a parte da pessoa que sofreu o sinistro. E isso por si só já é um excelente motivo para contrata-lo.
Essa opção deve ser feita no momento da contratação, não sendo possível incluir o seguro depois do contrato ter sido iniciado. Portanto, atenção a esse item!

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