Benefícios e Riscos de se Criar um Fundo Imobiliário Fii

Tomar uma decisão baseada em informação qualificada é crucial para qualquer nova decisão de investimento. Se você está pensando em abrir um fundo imobiliário, deve avaliar cuidadosamente os benefícios e riscos.

Benefícios dos Fundos Imobiliários

O investimento imobiliário tem sido historicamente uma ótima maneira de construir riqueza. Isso porque os fundos imobiliários, e os investimentos imobiliários em geral, apresentam uma ampla gama de benefícios. Como diz o ditado: “Quem compra terra, não erra!”

Melhor oportunidade de compra

Levantar capital de parceiros de negócios permite que você entre em mercados imobiliários que estariam fora de alcance por conta própria. Como pessoa física, por exemplo, você pode ter capital apenas para adquirir um pequeno escritório ou uma propriedade multifamiliar duplex. Os fundos imobiliários podem ajudá-lo a fazer muito mais do que comprar e operar um único imóvel para alugar. Eles podem ajudá-lo:

*Compre um portfólio de casas unifamiliares para alugar ou aluguel de curto prazo

*Invista em moradias multifamiliares, como apartamentos e quadriplex

*Investir em imóveis comerciais, como instalações de armazenamento, shoppings, escritórios, armazéns industriais ou locais de fabricação, hotéis, etc.

*Ganhos de investimento

Com melhores oportunidades de compra surge o potencial para uma maior valorização. Considere imóveis comerciais. O investimento em propriedades comerciais geralmente tem um retorno potencial sobre o investimento (ROI) maior do que o imobiliário residencial, tanto em termos de valorização como de rendimento.

De acordo com o Índice de Propriedade Fiduciária do Conselho Nacional de Investimento Imobiliário , os imóveis industriais tiveram um retorno médio anual de quase 14,55% em 2022, em comparação com o retorno médio de 20 anos de 7,6% .

Com os fundos imobiliários, você tem capital para entrar no mercado imobiliário comercial se quiser aproveitar esses ganhos mais robustos.

Mais renda

Os fundos imobiliários podem lhe trazer mais renda do que investir em imóveis por conta própria, por diversos motivos.

Eles permitem que você e seus parceiros de negócios invistam em propriedades maiores que trazem economias de escala para suas operações.

Os prazos de arrendamento comercial tendem a ser mais longos do que os prazos de arrendamento residencial. Isso pode reduzir os custos de rotatividade e proporcionar fluxos de caixa mais previsíveis.

Como os aluguéis comerciais são mais longos, estão menos vinculados às flutuações do mercado. Isto é particularmente benéfico quando os mercados caem.

Muitos arrendamentos comerciais são arrendamentos líquidos triplos. Esses arrendamentos repassam muitos riscos e custos imobiliários da propriedade (como impostos sobre a propriedade, seguros e algumas despesas operacionais) aos inquilinos.

Diversificação

Seu fundo imobiliário pode conter qualquer tipo ou tipos de propriedade que você desejar. Por exemplo, o seu fundo imobiliário pode:

*Concentrar-se em um tipo de ativo, como a compra de um grande portfólio de residências unifamiliares

*Comprar propriedades que precisam de reformas (conhecidas como aquisição de valor agregado)

*Compre um imóvel em apenas uma área geográfica, como comprar imóveis residenciais e comerciais em uma área emergente da sua cidade

*Comprar propriedades em áreas elegíveis para incentivos fiscais (como uma zona de oportunidade qualificada)

*Invista em propriedades que historicamente tenham sido resilientes às flutuações do mercado, como casas de férias

Riscos dos Fundos Imobiliários

Os benefícios para os fundos imobiliários são inegáveis. No entanto, é importante considerar os prós e os contras antes de tomar qualquer decisão de investimento.

Mau investimento e risco para a reputação

Os fundos imobiliários tendem a ter vida útil de aproximadamente cinco a 10 anos (às vezes mais, às vezes menos). Embora o setor imobiliário tenha sido historicamente um investimento confiável de longo prazo, as crises do mercado podem colocar os proprietários em apuros. Você sempre corre o risco de que seu investimento não dê certo como você imaginou.

Infelizmente, o sucesso (ou insucesso) do seu fundo afeta diretamente a sua reputação como patrocinador do fundo. Se um de seus fundos imobiliários tiver um desempenho ruim, talvez você não consiga encontrar investidores dispostos a embarcar em seu próximo empreendimento.

Risco de crédito

Aproveitar-se demais pode ser arriscado. Embora a dívida em si não seja uma coisa ruim, ter dívidas demais pode resultar na inadimplência de seus empréstimos se os mercados caírem ou se o ambiente das taxas de juros mudar. E estar submerso em investimentos imobiliários não é algo inédito. Na crise imobiliária de 2008/2009, muitos investidores constataram que o valor das suas participações imobiliárias tinha diminuído significativamente.

As garantias pessoais de dívida e colaterais também podem alargar as perdas para além do que foi investido no fundo.

Problemas de inquilino

Como citado  acima, os fundos imobiliários permitem investir com mais facilidade em imóveis comerciais. Mas essas propriedades podem ter prazos de locação longos, o que torna importante encontrar inquilinos de alta qualidade. Um bom inquilino pode agregar valor ao seu imóvel realizando melhorias ou trazendo visibilidade ao local.

Um mau inquilino, no entanto, pode reduzir o valor se não mantiver a propriedade, causar problemas com empresas próximas ou deixar de pagar. Esteja ciente do impacto que seus inquilinos têm não apenas no valor de sua propriedade, mas também em sua reputação como investidor. Você pode fazer tudo corretamente, mas se um inquilino deixar de pagar seu aluguel, isso poderá causar dificuldades significativas ao seu fundo.

Intuição, confiança e informação

Antes de iniciar a criação de um fundo imobiliário, faça uma lição de casa. Pense na valorização e no rendimento potencial do imóvel, no desempenho do mercado e na qualidade dos investidores que você traz consigo. Ter um plano sólido, que reflita sua tolerância ao risco, é a chave para o sucesso.