Publicado em 24/12/2023
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Muito se escreve sobre tendências no setor imobiliário e muito pelo contrário. Alguns dizem que o mercado voltou a crescer, outros acreditam que entrou em colapso e continuará a cair. Vamos descobrir qual é a verdade e o que um investidor deve fazer.
O que está acontecendo com o mercado imobiliário?
Um aumento no número de transações concluídas no mês em 0,9%, ou quase 1,5 vezes mais do que em outubro do ano anterior. Mas o crescimento se deve às vendas realizadas no verão e aos ritmos da primavera passada.
Mas há uma nuance aqui também. Na capital do Rio de Janeiro, os preços dos edifícios novos estão subindo depois de uma queda profunda no início do ano: de 375 mil para 293 mil por metro (-22%). Os desenvolvedores reverteram os preços para o nível secundário e agora estão corrigindo o atraso.
Como os imóveis estão ficando mais caros?
O índice de preços INCC, o mais antigo do mercado, pinta um quadro semelhante: o mercado caiu durante três trimestres até ao início de 2023, mas depois retomou o crescimento e continua agora a avançar para máximos absolutos.
Previsões e cenários
Os preços imobiliários mantêm uma tendência crescente tanto no segmento primário, que é apoiado por subsídios e taxas baixas, como no segmento secundário, onde não há apoio do Estado e as taxas são proibitivas.
Os seguintes cenários jogam ou podem jogar a favor do crescimento:
- Crescimento da oferta monetária e expectativas de inflação da população.
- Aumento da renda das pessoas em áreas relacionadas ao complexo militar-industrial e à defesa.
- Uma onda de recuperação de transações pendentes antes do aumento das taxas.
A favor da queda dos preços imobiliários estão:
- Taxas de hipoteca de dois dígitos e aumentos de entrada.
- Elevado nível de endividamento da população e dos promotores.
- Uma disparidade crescente entre os rendimentos e os preços dos cidadãos.
Podemos concluir que a tendência crescente do mercado é insustentável. Para continuar o crescimento, são necessários novos fatores, por exemplo, uma nova ronda de inflação ou uma escassez física de habitação.
Ambos os fatores são improváveis. A taxa atual do Banco Central, a aceleração da inflação e a desvalorização profunda são quase impossíveis. Há um excedente de habitação no mercado: o volume do parque construído cobre quase 5 anos de vendas contínuas.
Portanto, o cenário base é uma redução controlada pelo governo nos preços da habitação. O segundo cenário mais provável é a estagnação dos preços e as flutuações em torno dos níveis atuais. E apenas em terceiro lugar está o crescimento contínuo.
Como investir em imóveis
A solução mais óbvia é reduzir a quota de concreto na sua carteira e comprar ativos adicionais que possam trazer retornos de dois dígitos mesmo no atual mercado difícil: ações, obrigações e instrumentos cambiais.
Se não há imóveis em seu portfólio, mas seus objetivos são de longo prazo (não de um ano), então você pode apostar em ativos que estão apenas indiretamente relacionados ao mercado imobiliário e não dependem da dinâmica do preço de um metro quadrado (m²).
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