Vistoria de Imóveis Alugados: Guia Essencial para Inquilinos

A vistoria do imóvel é um dos momentos mais cruciais na relação entre inquilino e proprietário (ou imobiliária).

Este processo, amparado pela Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91), documenta o estado de conservação do bem no início e no fim da locação, servindo como base para definir responsabilidades sobre eventuais reparos.

Para o inquilino, atenção redobrada nesses momentos pode significar economia e tranquilidade.

A Importância da Vistoria na Lei do Inquilinato

A Lei do Inquilinato estabelece deveres para ambas as partes:

• Para o Locador (Art. 22, V): Fornecer ao locatário, caso este solicite, descrição minuciosa do estado do imóvel quando de sua entrega, com expressa referência aos eventuais defeitos existentes.
• Para o Locatário (Art. 23, III): Restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal.
• Para o Locatário (Art. 23, V): Realizar a imediata reparação dos danos verificados no imóvel, ou nas suas instalações, provocadas por si, seus dependentes, familiares, visitantes ou prepostos.

O laudo de vistoria, portanto, é a principal prova do estado em que o imóvel foi entregue e como deve ser devolvido.

Antes de Assinar o Contrato: A Vistoria de Entrada

Este é o momento de ser minucioso. O laudo de vistoria de entrada será o seu principal aliado ao final do contrato. Não tenha pressa e verifique cada detalhe:

1. Pintura:

   • O que observar: Tipo de tinta, cor, estado geral (nova, usada, manchada, descascada, com riscos, furos de pregos anteriores).
   • Atenção: Registre se há paredes com texturas diferentes ou cores específicas que precisarão ser replicadas na devolução.

2. Pisos e Revestimentos (Azulejos, Cerâmicas):

   • O que observar: Riscos, manchas, trincas, peças soltas ou quebradas, rejunte (falhas, mofo).
   • Atenção: Verifique embaixo de tapetes (se houver) e atrás de móveis temporários.

3. Portas e Janelas:

   • O que observar: Funcionamento (abertura, fechamento, trancas, chaves), estado da madeira ou metal (arranhões, ferrugem, pintura descascada), vidros (trincados, manchados, riscados), borrachas de vedação, persianas ou cortinas (se inclusas).
   • Atenção: Teste todas as chaves e fechaduras.

4. Instalações Elétricas:

   • O que observar: Funcionamento de todas as tomadas (leve um carregador de celular ou uma lâmpada para testar), interruptores, bocais de lâmpadas, campainha, interfone, disjuntores no quadro de luz.
   • Atenção: Verifique se há fios expostos, tomadas quebradas ou com mau contato.

5. Instalações Hidráulicas:

   • O que observar: Torneiras (vazamentos, ferrugem, pressão da água), vasos sanitários (descarga, vedação, tampa), chuveiros (funcionamento, aquecimento – se elétrico), ralos (entupimentos), registros (funcionamento), pias e tanques (trincas, manchas, entupimentos).
   • Atenção: Abra todas as torneiras, dê descarga, observe se há sinais de vazamento ou umidade nas paredes e pisos próximos.

6. Móveis e Eletrodomésticos (se a locação for mobiliada):

   • O que observar: Estado de conservação de cada item (arranhões, manchas, partes quebradas, rasgos em estofados), funcionamento (teste todos os eletrodomésticos).
   • Atenção: Descreva detalhadamente o estado de cada peça.

7. Outros Detalhes:

   • Espelhos (manchas, trincas), box do banheiro (portas, roldanas, vedação), acessórios de banheiro e cozinha (porta-toalhas, saboneteiras – se estão fixos e em bom estado), teto (manchas, mofo, gesso trincado).

Dicas para a Vistoria de Entrada:

• Exija o Laudo: Mesmo que a imobiliária ou proprietário não ofereça de imediato, solicite o laudo de vistoria detalhado, conforme seu direito (Art. 22, V).
• Participe Ativamente: Acompanhe o vistoriador e aponte tudo o que notar. Não assine o laudo se discordar de algo ou se ele estiver incompleto. Peça para incluir suas observações.
• Documente Tudo: Fotografe e filme todos os cômodos e detalhes, especialmente os problemas encontrados. Dê closes em defeitos. Guarde essas mídias digitais em local seguro.
• Seja Específico: Em vez de "parede suja", escreva "parede da sala com mancha amarelada de 30cm de diâmetro próximo ao rodapé".
• Prazo para Contestar: Após receber o laudo, algumas imobiliárias dão um prazo (verifique no contrato) para o inquilino complementá-lo com observações não registradas. Use esse prazo.

Na Devolução do Imóvel: A Vistoria de Saída

O objetivo da vistoria de saída é comparar o estado atual do imóvel com o que foi registrado no laudo de vistoria de entrada.

O que o Inquilino Deve Fazer Antes da Vistoria de Saída:

1. Reparos Necessários: Conserte todos os danos que foram causados por você, seus dependentes ou visitantes e que não se configuram como "desgaste natural pelo uso". Isso inclui:

   • Furos na parede (tapar e, se necessário, pintar).
   • Vidros ou espelhos quebrados.
   • Peças sanitárias trincadas por mau uso.
   • Manchas em pisos ou paredes que não sejam de uso normal.
   • Itens danificados que constavam em bom estado na entrada.

2. Pintura:

   • Verifique o que o contrato de locação diz sobre a pintura. Muitos contratos exigem que o imóvel seja devolvido com pintura nova, nas mesmas especificações de cor e tipo de tinta da entrada.
   • Mesmo que o contrato não exija pintura nova, se houver danos à pintura (riscos profundos, manchas que não saem, descascados) além do desgaste natural, o reparo será necessário.

3. Limpeza: O imóvel deve ser devolvido limpo, incluindo janelas, pisos, azulejos, louças sanitárias e cozinha (especialmente fogão e forno, se houver).

4. Contas em Dia: Apresente os comprovantes de quitação das últimas contas de água, luz, gás e condomínio.

Durante a Vistoria de Saída:

• Acompanhe: Assim como na entrada, esteja presente durante a vistoria de saída.
• Tenha em Mãos o Laudo de Entrada: Use-o como referência para argumentar sobre o que é desgaste natural e o que já constava no imóvel.
• Documente Novamente: Tire fotos e faça vídeos do estado do imóvel antes de entregar as chaves, para sua própria segurança.
• Desgaste Natural vs. Dano:
  • Desgaste Natural (Art. 23, III): Pequenos arranhões no piso pelo uso contínuo, leve desbotamento da pintura pela ação do sol, desgaste normal de torneiras. O inquilino não é responsável por isso.
  • Dano: Buracos excessivos na parede, vidros quebrados, grandes manchas de tinta ou gordura, mofo causado por falta de ventilação ou vazamentos não reportados, peças quebradas por mau uso. Estes são de responsabilidade do inquilino.

O que Acontece se Houver Divergências?

Se o vistoriador apontar danos que o inquilino não concorda serem de sua responsabilidade, ou discordar dos valores cobrados para reparo:

• Tente negociar e argumentar com base no laudo de entrada e nas fotos.
• Não assine o laudo de saída se não concordar. Relate sua discordância por escrito.
• O proprietário pode executar os reparos e cobrar do inquilino, podendo usar a garantia locatícia (caução, seguro fiança) ou ingressar com ação judicial.
• O inquilino também pode buscar seus direitos judicialmente se considerar a cobrança indevida.

Conclusão

A vistoria é uma ferramenta de proteção mútua. Para o inquilino, dedicar tempo e atenção à vistoria de entrada e preparar o imóvel adequadamente para a vistoria de saída, sempre se baseando no que foi acordado e documentado, é fundamental para evitar cobranças indevidas e garantir uma finalização de contrato tranquila e justa, conforme preceitua a Lei do Inquilinato. Em caso de dúvidas persistentes ou conflitos, buscar orientação jurídica é sempre recomendável.