Publicado em 17/10/2024
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A aplicação de restrições de estacionamento é um dos problemas mais comuns com os quais as associações de condomínio e administradores de propriedades são forçados a lidar. As vagas de estacionamento geralmente são escassas em áreas urbanas densamente povoadas e os problemas surgem quando os coproprietários não conseguem estacionar em suas áreas designadas. Em contraste, os condomínios de terrenos suburbanos com casas unifamiliares geralmente enfrentam problemas relacionados ao estacionamento de barcos, veículos comerciais ou veículos inoperantes em entradas de veículos ou na rua. Dada a vasta gama de problemas potenciais de estacionamento que podem surgir em um condomínio, as associações de condomínio e administradores de propriedades precisam estar preparados para lidar adequadamente com violações de restrições de estacionamento. Este artigo discutirá problemas comuns que devem ser abordados nos estatutos ou regras do condomínio relacionados ao estacionamento, possíveis soluções disponíveis quando restrições ou regras de estacionamento são violadas e possíveis exceções à aplicação de restrições ou regras de estacionamento.
Problemas comuns que devem ser cobertos por restrições ou regras de estacionamento
Quando um condomínio é desenvolvido, o desenvolvedor normalmente designará áreas de estacionamento como elementos comuns gerais ou elementos comuns limitados. Uma área onde qualquer um dos coproprietários pode estacionar normalmente será designada como um elemento comum geral. Veja MCL 559.106(5) (“Elementos comuns gerais” significa os elementos comuns diferentes dos elementos comuns limitados.”). Em contraste, uma área onde apenas certos coproprietários podem estacionar ou que é especificamente designada como uma vaga de estacionamento para uma unidade é normalmente um elemento comum limitado. Veja MCL 559.107(2) (“Elementos comuns limitados” significa uma parte dos elementos comuns reservados na escritura principal para uso exclusivo de menos do que todos os coproprietários.”). Finalmente, também é possível que existam áreas de estacionamento em unidades, que geralmente são uma garagem ou uma entrada de veículos em um condomínio local.
Ao revisar os estatutos do condomínio, os conselhos de condomínio e os administradores de propriedades devem garantir que a associação do condomínio tenha autoridade para regulamentar as várias áreas de estacionamento, estejam elas localizadas em elementos comuns gerais, elementos comuns limitados ou realmente localizadas dentro de uma unidade. Embora o Michigan Condominium Act não tenha nenhuma disposição específica que regulamente o estacionamento, o MCL 559.156(a) declara que os estatutos do condomínio podem conter disposições que “sejam consideradas apropriadas para a administração do projeto do condomínio, não inconsistentes com este ato ou quaisquer outras leis aplicáveis”. No entanto, quaisquer estatutos de condomínio relacionados ao estacionamento devem ser razoáveis. Slatterly v Madiol, 257 Mich App 242, 256; 668 NW2d 154, 163 (2003) (“Os estatutos devem ser razoáveis em si mesmos, bem como em sua aplicação prática.”). Finalmente, a maioria dos estatutos de condomínio permite que o conselho do condomínio adote regras e regulamentos razoáveis que regem o uso dos elementos comuns, o que também incluiria a adoção de regras de estacionamento. Meadow Bridge Condo Ass’n v Bosca, 187 Mich App 280, 282; 466 NW2d 303, 304 (1990) (“...o conselho tem autoridade para promulgar regras e regulamentos razoáveis.”). Consequentemente, antes de tomar qualquer ação com relação à aplicação de restrições de estacionamento, os conselhos de condomínio e administradores de propriedades devem determinar se os estatutos e/ou regras do condomínio abordam adequadamente os problemas atuais de estacionamento ou se são necessárias alterações nos documentos de governo. Problemas comuns que devem ser abordados nos estatutos do condomínio ou regras de estacionamento são os seguintes:
As áreas de estacionamento designadas para coproprietários, hóspedes e vendedores estão adequadamente definidas?
As vagas de estacionamento são atribuídas a unidades específicas? Se não, o estacionamento é por ordem de chegada?
Veículos comerciais, reboques de barcos, ônibus, embarcações, barcos, motorhomes, veículos/reboques de camping, motos de neve, reboques de motos de neve, veículos recreativos, veículos não motorizados, veículos off-road, veículos todo-terreno podem ser estacionados ou armazenados em qualquer lugar do condomínio?
Existem restrições quanto ao número de veículos que um coproprietário pode ter?
Existem limites de tempo impostos com relação ao estacionamento de veículos em certas áreas?
O termo “veículo comercial” está adequadamente definido nos estatutos ou regras do condomínio?
Veículos não operacionais podem ser armazenados em qualquer lugar do condomínio?
As restrições e regras que regem o estacionamento estão em conformidade com as Diretrizes de Acessibilidade de Moradia Justa e o suplemento desenvolvido pelo Departamento de Habitação e Desenvolvimento Urbano (“HUD”) com relação à designação de estacionamento para deficientes?
Como as restrições e regras de estacionamento podem ser aplicadas?
Além de garantir que os estatutos ou regras do condomínio abordem problemas comuns de estacionamento, os conselhos do condomínio também devem garantir que mecanismos de aplicação adequados estejam em vigor.
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