Luiz Carlos da Silva Oliveira
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Luiz Carlos da Silva Oliveira é Diretor de Vendas com formação em Gestão em negócios imobiliários - universidade estácio de sá e Despachante documentalista - universidade uniasselvi, está entre os TOP 10 corretores(as) possuindo conhecimento em diversas áreas como: Negociação. Imóveis. Financiamento. Condomínio. Documentação, entre outras. Possuindo um total de 1309 artigos publicados e mais 382 respostas em nosso fórum. Está no mercado imobiliário desde 2016 atuando principalmente nos bairros Botafogo, Barra Da Tijuca, Recreio, Copacabana e Ipanema, e já trabalhou em empresas como: Rjz Cyrela, Cury, Mrv, Tenda, Dimensional, Rossi, Privilégio Imóveis e Patrimóvel.
Posso comprar um imóvel de um vendedor que está na divida ativa?
Sim, é possível comprar um imóvel de um vendedor inscrito na Dívida Ativa, mas a transação exige cautela e planejamento. A principal preocupação deve ser verificar se as dívidas estão vinculadas ao imóvel, como débitos de IPTU, que podem resultar em penhora ou bloqueio judicial. Antes de prosseguir com a compra, é imprescindível solicitar certidões como a Certidão Negativa de Débitos Municipais e a Certidão de Ônus Reais, que indicam se o imóvel está livre de pendências ou restrições. Caso existam dívidas ativas, o ideal é negociar com o vendedor a regularização antes da conclusão da compra, utilizando parte do pagamento para quitar essas pendências. Além disso, é altamente recomendável incluir cláusulas no contrato de compra e venda que protejam o comprador, como a retenção de parte do valor até a apresentação das certidões negativas. Ignorar essas etapas pode resultar em problemas graves, como a anulação da venda ou a perda do imóvel em ações judiciais. Portanto, a compra é viável, mas requer assessoria jurídica e análise rigorosa da documentação para garantir a segurança da transação.
O valor do m² da cobertura é igual dos apartamentos comuns?
O valor do metro quadrado das coberturas tende a ser superior ao dos apartamentos tipo devido a uma série de fatores exclusivos. Coberturas oferecem diferenciais como áreas externas privativas, vistas panorâmicas e maior flexibilidade de layout, características que não estão disponíveis nas unidades padrão. Esses elementos, associados à escassez já que em um edifício há poucas coberturas em comparação aos apartamentos tipo elevam a demanda e, consequentemente, o valor por metro quadrado. Além disso, coberturas atraem um público de alto poder aquisitivo, que valoriza exclusividade, conforto e status, estando disposto a pagar um preço premium por esses atributos. A localização também impacta: em áreas nobres, o valor das coberturas pode ser até três vezes maior que o dos apartamentos tipo devido à combinação de conveniência, segurança e prestígio. Em resumo, a valorização das coberturas reflete a experiência diferenciada que proporcionam, justificando uma disparidade de preço em relação aos apartamentos convencionais.
Quem deve pagar os impostos referente a venda de um imóvel?
Na venda de um imóvel, os impostos possuem responsabilidades distintas para vendedor e comprador. O vendedor deve arcar com o Imposto de Renda sobre o Ganho de Capital (IRGC), que incide sobre o lucro obtido na transação, e, em casos específicos, com a Taxa de Laudêmio para imóveis em terrenos da União. Já o comprador é responsável pelo pagamento do Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), essencial para a transferência de propriedade. O ITBI varia entre 2% e 4% do valor do imóvel, dependendo do município. Embora essas obrigações sejam legalmente definidas, há situações em que comprador e vendedor podem negociar o pagamento dos impostos para facilitar a transação, como o vendedor cobrir o ITBI em troca de um preço de venda maior. O planejamento financeiro e o cumprimento dos prazos de pagamento são essenciais para evitar multas e problemas na regularização. Portanto, a divisão das responsabilidades deve ser clara desde o início para garantir uma transação segura e livre de complicações jurídicas.
Qual a diferença entre eu colocar o meu imóvel a venda com um corretor ou com uma imobiliária?
Ao decidir entre vender seu imóvel com um corretor autônomo ou com uma imobiliária, é importante entender as diferenças. Corretores autônomos oferecem atendimento personalizado, flexibilidade nas negociações e acompanhamento exclusivo, sendo ideais para quem busca uma abordagem mais próxima e focada. Por outro lado, imobiliárias possuem maior alcance de mercado, estrutura para publicidade ampla e suporte jurídico e administrativo, o que pode acelerar a venda. Em termos de comissão, ambos costumam praticar taxas similares (5% a 6%), mas as imobiliárias oferecem serviços adicionais, como marketing profissional e gestão documental. A rapidez da venda tende a ser maior com imobiliárias devido à rede de contatos e campanhas robustas, mas corretores autônomos compensam com dedicação exclusiva e estratégias personalizadas. Em mercados competitivos ou para imóveis de nicho, o corretor autônomo pode ser mais eficaz. Já para imóveis em áreas de alta demanda ou com necessidade de exposição, a imobiliária oferece maior visibilidade. A escolha deve considerar a prioridade entre agilidade, suporte completo ou personalização.
Qual o prazo para uma construtora baixar uma hipoteca?
O prazo para a construtora baixar a hipoteca de um imóvel, após a quitação do financiamento junto ao banco, geralmente varia de 30 a 90 dias, mas pode se estender dependendo de fatores como a agilidade do cartório e a organização documental. A construtora, após quitar o financiamento, deve solicitar ao banco a carta de liberação e, em seguida, levar essa documentação ao cartório para a averbação da baixa da hipoteca. A demora pode ocorrer devido a problemas financeiros da construtora, falhas na documentação ou sobrecarga dos cartórios. Enquanto a hipoteca não é baixada, o comprador enfrenta limitações, como a impossibilidade de registrar o imóvel em seu nome, revender ou utilizar o bem como garantia em financiamentos. Para garantir que o processo seja concluído dentro do prazo, é essencial acompanhar de perto o andamento com a construtora e o cartório, além de estar atento aos prazos contratuais estabelecidos. Caso a baixa não ocorra no prazo estipulado, medidas legais podem ser necessárias para proteger os direitos do comprados.
O valor de ITBI é o mesmo em todas cidades do Brasil?
O valor do ITBI não é o mesmo em todas as cidades do Brasil, pois trata-se de um imposto de competência municipal. Cada município tem autonomia para definir a alíquota, que geralmente varia entre 2% e 4% do valor do imóvel, dependendo da cidade. Por exemplo, em São Paulo e Rio de Janeiro, a alíquota é de 3%, enquanto em outras cidades, como Curitiba, é de 2, 7%. Além da alíquota, a base de cálculo do ITBI também pode variar: alguns municípios utilizam o valor venal do imóvel, enquanto outros consideram o valor de mercado ou uma avaliação própria. Isso significa que o imposto pode ser maior ou menor conforme as regras locais. Além disso, em algumas cidades há isenções ou reduções para imóveis adquiridos em programas habitacionais ou para regularizações fundiárias. Dada essa variação, é fundamental que o comprador consulte a legislação do município onde pretende adquirir o imóvel para calcular corretamente o ITBI e planejar seu orçamento.
De quem é a obrigação na emissão das certidões?
A responsabilidade pela emissão das certidões em uma transação imobiliária é dividida entre comprador e vendedor. O vendedor deve emitir as certidões relativas ao imóvel, como a Certidão de Ônus Reais e a Certidão Negativa de Débitos Municipais, que garantem a regularidade da propriedade e a inexistência de pendências que possam impedir a venda. Além disso, o vendedor é responsável por fornecer certidões pessoais, como as de protestos e ações cíveis, para comprovar que não há litígios ou dívidas que possam comprometer a negociação. Já o comprador, em geral, deve verificar a autenticidade e a validade dessas certidões para garantir a segurança jurídica do negócio. Em negociações complexas ou com financiamento, o comprador pode optar por contratar um advogado ou despachante para auxiliar na análise e emissão de certidões. A falta de documentação atualizada pode atrasar a assinatura da escritura e o registro do imóvel, gerando custos adicionais e riscos para ambas as partes. Portanto, a clareza sobre quem deve emitir cada certidão é essencial para evitar problemas durante a transferência de propriedade.
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