O Que É Laudemio, Aforamento, Foro e Enfiteuse

Um cliente seu mostra interesse em comprar em frente ao mar e ouviu falar que precisará pagar uma taxa chamada laudêmio?

As dúvidas dele são:

• O que é laudêmio de imóvel ?
• Quais são as consequências disto no processo de compra?

Aqui tentarei esclarecer:

• O que é laudemio?
• O que é enfiteuse?
• Quem paga o laudêmio?
• Qual o valor do laudêmio?
• Laudêmio e foro: qual é a diferença?

O que é laudêmio?

O laudêmio, juridicamente falando, não é um imposto, e sim um valor cobrado sobre transações que envolvem imóveis em áreas pertencentes à União, sendo regido pelo Decreto-lei 9760/46.

Exemplos de imóveis dessa natureza são os que ocupam a faixa de litoral a até 33 metros da linha da maré alta.

Quem define exatamente essas áreas é o Serviço de Patrimônio da União (SPU).

Também se enquadram na regra os imóveis que estão ao redor de instalações militares ou áreas de fronteira.

Esses terrenos são originalmente propriedade da União porque têm importância estratégica para a população, como a garantia de acesso ao mar e ao litoral.

Segundo dados da Secretaria de Patrimônio da União divulgados pela Câmara dos Deputados, existiam em 2018 cerca de 500 mil imóveis classificados como terrenos de marinha no país.

Assim, é comum que imóveis litorâneos enquadrados pelo Serviço de Patrimônio da União só possam ser transferidos para um comprador após o pagamento dessa taxa.

Sem ela, a escritura que formaliza a operação não pode ser registrada em cartório.

O laudêmio é pago uma única vez a cada transferência da propriedade, e funciona de acordo com uma lógica parecida com o ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis). O ITBI também deve ser pago antes do registro da escritura do imóvel, mesmo que o laudêmio seja exigido para concretizar a compra.

Cabe lembrar que o laudêmio só precisa ser pago caso haja uma transação onerosa, o que acontece quando um imóvel é vendido a um comprador.  Caso a transmissão se dê por herança ou doação (onde não há pagamentos envolvidos), o valor não deve ser cobrado.

Essas regras podem ser alteradas um dia. Tramita no Congresso, desde 2011, uma Proposta de Emenda Constitucional (PEC) que estabelece o fim da cobrança de valores relativos a áreas de marinha e transfere esses terrenos a estados, municípios ou aos ocupantes deles. No entanto, o texto sequer foi votado em plenário.

Quem paga o laudêmio?

Legalmente, quem paga o laudêmio é o vendedor do imóvel, segundo o Código Civil de 2002 (artigo 2.038). Ou seja, aquele que detém a propriedade útil daquele bem e está à espera de um comprador. No entanto, nada impede que haja um acordo entre as partes envolvidas e quem compra o imóvel assuma esse ônus (recomendo ajustar este ponto na proposta). Neste caso o comprador emite a guia de pagamento e recolhe o laudêmio em nome do vendedor, sendo necessária uma procuração para apresentar no Serviço de Patrimônio da União.

Qual o valor do laudêmio?

O valor do laudêmio corresponde a 5% do valor atualizado do imóvel avaliado pelo Serviço de Patrimônio da União.

No entanto, na hora de calcular o pagamento total, é preciso prestar atenção a alguns detalhes.

Pode ser que apenas um percentual do imóvel esteja situado oficialmente em uma área de propriedade da União.

Se for assim, os 5% só incidem sobre essa porção do imóvel.

Normalmente, o comprador ou o vendedor devem procurar o SPU com um contrato de compromisso de compra e venda para pedir a apuração do valor total do laudêmio e a emissão da guia de pagamento.

Após o pagamento do valor devido, a União precisa emitir a Certidão de Autorização para Transferência de Titularidade (CAT), que vai autorizar a transferência da propriedade. O montante arrecadado fica nos cofres da união, o Tesouro Nacional.

Segundo informações do Governo Federal, depois da emissão da CAT (online), é preciso:

• Alterar o responsável pelo imóvel no cadastro da SPU: é necessário enviar um requerimento com documentos anexados, como RG do comprador e um título de aquisição do imóvel (como escritura ou instrumento particular com força de escritura)
• Receber uma resposta da SPU:
  • O resultado da solicitação será enviado por email, mas é possível também consultar o andamento do pedido no Portal da SPU

O que é enfiteuse?

Enfiteuse é o contrato no qual um proprietário de um terreno cede o domínio útil dessa propriedade a outra pessoa (enfiteuta) mediante o pagamento de algumas taxas.

Ou aidna é um arredamento de longo prazo (ou perpétuo) de terras públicas a indivíduos mediante:

• A obrigação de manter o imóvel ou a terra em bom estado
• O pagamento de um valor único ou anual pelo direito de uso do imóvel ou da terra

Mesmo com essa cessão, a União, no caso, mantém o domínio pleno sobre esse imóvel ou terreno.

A enfiteuse também é conhecida como aforamento. Isso porque o indivíduo que compra o domínio útil do imóvel paga o foro, uma quantia anual cobrada por esse domínio.

Além do foro, o laudêmio precisa ser pago caso esse imóvel seja vendido eventualmente.

No caso das construções em  áreas que pertencem à União, como as costeiras, a enfiteuse envolve a União e os indivíduos que compram esses imóveis.

Lembre-se que a enfiteuse e laudêmio são coisas diferentes.

• A enfiteuse (ou aforamento) é a instituição contratual que transfere, de certa forma, uma propriedade que é da União a particulares.
• O laudêmio é um valor que deve ser pago como condição para que essa propriedade da União seja vendida.

Laudêmio e foro: qual é a diferença?

Foro e laudêmio são dois pagamentos diferentes referentes a situações contratuais de enfiteuse.

Laudemio

O laudêmio, como já vimos, refere-se a um valor que deve ser pago para a União de forma a possibilitar a transferência de propriedade de forma onerosa, como por exemplo de um vendedor a um comprador de um imóvel em área marinha.

Foro

O foro, por sua vez, é um percentual que deve ser pago anualmente, como se fosse uma “taxa de ocupação” de um imóvel em área litorânea.

Está previsto em 0,6% do valor do imóvel correspondente, segundo a mesma legislação que rege o laudêmio.

 Esse percentual é pago por aquele que recebe a propriedade útil do imóvel e a utiliza. Ou seja: o comprador do imóvel.