Jose Americo da Silva

16 Artigos

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Colunista desde: 06/2023

SOBRE O RESPONDEDOR:

Jose Americo Da Silva é Gerente de Produtos com formação em Administração, está entre os TOP 20 corretores(as) sendo uma das maiores autoridades do portal com amplo conhecimento em diversas áreas como: Negociação, Imóveis, Condomínio, Jurídico Imobiliário, Documentação e etc, possuindo um total de 16 artigos publicados e mais 6.659 respostas em nosso fórum. Está no mercado imobiliário desde 2007 atuando principalmente nos bairros Canto do forte e boqueirão e guilhermina, e já trabalhou em empresas como: Praia & cia imóveis, talenco imóveis e motriz assessoria.

Meus artigos

Imóveis

Mitos e Verdades no Mercado Imobiliário

25/09/2023

Hoje, buscamos esclarecer algumas informações que povoam a mente das pessoas, e que são relacionadas ao mercado imobiliário. No final a conclusão é sua. Mito: Imóveis sempre valorizam. Verdade: A valorização de um imóvel depende de diversos fatores, como localização, demanda, oferta e condições econômicas. Imóveis podem valorizar ou desvalorizar, e não há garantia de valorização constante. Mito: Comprar imóveis é sempre melhor do que alugar. Verdade: A decisão entre comprar e alugar depende das necessidades e condições financeiras de cada pessoa. Alugar pode ser uma opção mais flexível e econômica em alguns casos, enquanto comprar pode ser mais vantajoso em outros. Mito: Imóveis novos são sempre melhores do que imóveis usados. Verdade: A qualidade de um imóvel não está necessariamente relacionada à sua idade. Imóveis usados podem ser bem conservados e oferecer vantagens em relação aos novos, como localização e preço mais acessível.   Mito: Financiar um imóvel é sempre uma má ideia. Verdade: O financiamento imobiliário pode ser uma opção viável para quem não possui recursos suficientes para comprar à vista. A chave é encontrar um financiamento com condições e taxas de juros adequadas às suas possibilidades.   Mito: Imóveis na planta são sempre mais baratos. Verdade: Imóveis na planta podem ter preços mais atrativos, mas também envolvem riscos, como atrasos na entrega e problemas na construção. É importante avaliar o histórico da construtora e as condições do contrato antes de fechar negócio. Mito: Todos os imóveis são iguais em termos de investimento. Verdade: Imóveis têm características distintas que afetam seu potencial de investimento. Localização, infraestrutura, qualidade da construção e demanda são alguns dos fatores que podem influenciar o retorno sobre o investimento. Mito: É possível comprar imóveis sem entrada. Verdade: Embora algumas instituições financeiras possam oferecer financiamentos com entrada reduzida ou mesmo sem entrada, essas condições geralmente envolvem taxas de juros mais altas e prazos de pagamento mais longos, o que pode encarecer o financiamento no longo prazo.   Mito: Imóveis comerciais não são bons investimentos. Verdade: Imóveis comerciais podem ser excelentes investimentos, dependendo da localização, demanda e condições econômicas. Além disso, eles podem oferecer rendimentos mais altos do que imóveis residenciais em algumas situações. Mito: A localização não importa tanto quanto o imóvel em si. Verdade: A localização é um dos fatores mais importantes na valorização e atratividade de um imóvel. Imóveis bem localizados, próximos a comércios, serviços e transporte público, tendem a ser mais valorizados e procurados no mercado. Espero que essas informações ajudem a esclarecer algumas dúvidas comuns sobre o mercado imobiliário. Se tiver mais perguntas, estou à disposição para ajudar! Acesse nosso Forum e faça sua pergunta

Investimento

Investir Em Imóveis

21/09/2023

Se você pretende realizar investimento no mercado imobiliário esse artigo vai lhe trazer algumas informações uteis, para orientá-lo nesse processo. Como saber em qual imóvel investir Conhecendo a fundo o mercado imobiliário da região. Simples assim. Mas como conhecer o mercado? Leva tempo? Essa será a reação da maioria das pessoas. E a resposta a esse questionamento, também é simples. Procure um Corretor, experiente, na região em que você pretende investir. Essa assessoria vai ser muito importante e acaba não custando nada para o investidor, uma vez que a comissão por intermediação na compra e venda de imóveis correm por conta do vendedor. Com essa assessoria você pode montar um plano de investimento, considerando seu perfil de investidor, se o investimento será de curto, médio ou longo prazo. Recomenda-se também que não se coloque todo capital em um só tipo de investimento. Diversificação garante um equilíbrio, os movimentos do mercado e os rumos da economia, sempre acontecem, trazendo valorização e liquidez para uma área em detrimento de outra. Focando nos investimentos imobiliários Nesse mercado você encontra oportunidades de negócio em vários setores. Listamos abaixo alguns deles: Compra de imóveis usados para reforma, valorização e venda. Imóveis na planta -Logo no início do lançamento Compra de terrenos para incorporação Compra de terrenos para venda futura após valorização em decorrência do desenvolvimento urbano da região Compra de oportunidades em leilão ou venda direta de imóveis retomados pelos bancos Compra de unidades apartamento com vocação para locação por temporada   Estudo de caso compra de imóvel retomado pela CAIXA Valor de mercado R$200.000,00 Valor de compra R$100.000,00, com financiamento Valor entrada R$5.000,00 Documentação R$5.000,00 Projetamos um período de12 meses para venda Despesas com parcelas financiamento R$12.000,00 Despesas Condomínio e IPTU R$12.000,00 Total despesas no período R$34.000,00 Valor de Venda R$200.000,00 Comissão Corretagem R$10.000,00 IR s lucro imobiliário R$12.750,00 Quitação financiamento R$97.000,00 Margem bruta  R$80.250,00 Capital investido R$34.000,00 Correção capital R$3.342,82 Lucro líquido R$30.657,18 Retorno sobre o investimento = 90,17% Esses resultados podem variar em função da realidade do mercado no período, bem como da situação econômica do país. Conclusões Mesmo com baixo capital inicial é possível investir no mercado imobiliário; no nosso exemplo R$10.000,00 iniciais e R$2.000,00 mensais, ao final de um ano permitiu um lucro de R$30.657,18 o que representa um retorno de 90,17%. É simples assim? Não. É sempre assim? Também não. Tudo vai depender de como foi feita a avaliação inicial do negócio. Conhecimento da região de localização do imóvel, correta precificação do valor de venda. Estado de conservação do imóvel, entre outras condições. Conhecimento é tudo. Daí nossa colocação, lá no início do texto. Procure a assessoria de um corretor experiente.

Financiamento

Comprar ou Alugar, Eis a Questão....

17/09/2023

Hoje, publico um artigo que pode trazer um pouco de polemica, mas por considerar necessário resolvi escrevê-lo. A questão é: Comprar um imóvel com o uso de financiamento imobiliário ou alugar um imóvel. A conclusão fica com você Minha opinião - Com certeza, sem medo de errar, comprar imóvel é a melhor opção, mesmo que financiado. O financiamento pode ser longo, mas o aluguel é eterno. Considere também, hoje os financiamentos com tabela SAC as parcelas do financiamento são decrescentes, já o aluguel é crescente. Ao final do período de financiamento você tem um patrimônio, pagando aluguel no mesmo período, ao final você tem NADA, isso mesmo que você leu, um absoluto nada, pior ainda terá desembolsado um valor muito maior que o das prestações do financiamento. Veja o exemplo: Financiar um imóvel de R$180.000,00 em 30 anos, gera prestações iniciais de R$1.620,00 o que na visão dos gurus financeiros, vai no final do financiamento resultar em um pagamento de 3 vezes o valor do imóvel. Vamos admitir essa colocação. Assim o imóvel teria um custo final de R$540.000,00. Eles se esquecem que o imóvel, se bem localizado e conservado, por si só, valeria mais, pela sua possível valorização. Agora vamos ver quanto seria o total de despesa com locação. Um imóvel avaliado em R$180.000,00, pode ser locado por R$1.800,00, mas vamos ser conservadores e estabelecer o aluguel em R$1.500,00, que corrigidos com um índice anual de 5%, ao final de 30 anos o locatário teria  gasto R$1.195.899,26 . Percebeu a realidade? Uma outra situação que faz parte da vida, mas muito pouco lembrada. Um jovem pai de família faz um financiamento, vai pagando as prestações, talvez com um pouco de sacrifício, acontece um acidente e ele vem a falecer. O que acontece com a família? O luto é sofrido, mas o seguro do financiamento quita o saldo devedor, e graças a Deus, a viúva tem um teto para viver com os filhos. Agora, pergunto, o que aconteceria com a pobre viúva se o jovem marido tivesse optado por alugar um imóvel? Que respondam os gurus financeiros que torcem o nariz para os financiamento imobiliários. E você? Qual é sua opção, comprar ou alugar?

Outras

A Organização Das Cidades e o Mercado Imobiliário

20/06/2023

 Sabemos que a vida em sociedade precisa ser organizada e exige a observação de preceitos legais, no mercado imobiliário também verificamos essa necessidade.  Frequentemente, nos deparamos com questões do tipo “Posso abrir uma loja nessa rua” “minha casa pode ser de três andares”, entre outras.  Assim, trazemos nesse artigo informações que, espero, possam ajudar na compreensão de como funciona o ordenamento das cidades, mais focado no uso da terra e no que se pode construir em determinado local. Vamos lá.  Podemos dizer que esse ordenamento se sustenta em 3 pilares. O Plano Diretor, a Lei de Parcelamento e Uso do Solo e o Código de Obras são instrumentos legais que atuam na regulação e ordenamento do espaço urbano. Vamos entender as diferenças entre eles: Plano Diretor: é um instrumento de política urbana, estabelecido pelo Estatuto da Cidade, que orienta o desenvolvimento e a expansão urbana. Ele define diretrizes e estratégias para garantir o desenvolvimento sustentável, a justa distribuição de benefícios e ônus decorrentes do processo de urbanização e a melhoria da qualidade de vida da população. Lei de Parcelamento e Uso do Solo: é um instrumento legal que estabelece regras e limites para o uso e ocupação do solo, o parcelamento do território e a implantação de infraestrutura urbana. Essa lei define critérios como zoneamento, coeficientes de aproveitamento, recuos, gabaritos e outros aspectos relacionados à ocupação do espaço urbano. Ela ajuda a garantir um desenvolvimento ordenado e equilibrado das áreas urbanas.  É observando o zoneamento que vamos saber se em determinado local, podemos instalar um comercio, ou somente uma residência.  Normalmente, vamos encontrar, Zonas estritamente residenciais, Zonas comerciais, Zonas residências (essas com corredores comerciais), Zonas mistas, Zona de preservação ambiental e Zonas de interesse social. Código de Obras: é um conjunto de normas e regras técnicas que estabelece os padrões mínimos de qualidade, segurança e salubridade para a construção, reforma e manutenção de edificações. Ele regulamenta aspectos como materiais, sistemas construtivos, instalações elétricas e hidrossanitárias, acessibilidade, ventilação, iluminação e outros requisitos técnicos necessários para garantir a segurança e o bem-estar dos ocupantes das edificações.  Traz informações de como construir, para garantir segurança e boas condições de moradia, bem como o bem-estar dos ocupantes das edificações.  Em resumo, o Plano Diretor define as diretrizes gerais de desenvolvimento urbano, a Lei de Parcelamento e Uso do Solo estabelece regras para a ocupação e divisão do território, e o Código de Obras regula os aspectos técnicos e construtivos das edificações.

Imóveis

Compra do Primeiro Imóvel – a Jornada

15/06/2023

Hoje, falaremos sobre a jornada de compra do primeiro imóvel, que podemos reputar como um processo importante e que envolve diversas etapas. Essa jornada é fundamental para garantir que o comprador faça uma aquisição bem-sucedida e evite problemas futuros. Abaixo, apresento uma breve descrição da jornada de compra de um imóvel: Entendendo suas necessidades e objetivos Identificar o tipo de imóvel desejado (residencial, comercial, terreno). Definir a localização, tamanho e características do imóvel. Avaliar a necessidade de financiamento. Orçamento e planejamento financeiro Determinar o orçamento disponível para a compra. Considerar custos adicionais, como impostos, taxas e despesas com documentação. Planejar a entrada e as prestações do financiamento, se necessário. Pesquisa e análise de mercado Estudar a situação do mercado imobiliário na região desejada. Comparar preços e condições de imóveis semelhantes. Identificar tendências e oportunidades de investimento. Visita aos imóveis e avaliação Agendar visitas aos imóveis selecionados. Verificar a condição e a infraestrutura dos imóveis. Avaliar a localização e o entorno dos imóveis. Negociação e proposta Preparar uma proposta de compra baseada na análise de mercado e nas condições do imóvel. Negociar com o proprietário ou a imobiliária para chegar a um acordo. Documentação e financiamento Reunir os documentos necessários para a compra e o financiamento. Solicitar a aprovação do financiamento, se necessário. Verificar a regularidade do imóvel e do vendedor. Assinatura do contrato e pagamento Assinar o contrato de compra e venda. Realizar o pagamento da entrada e das parcelas do financiamento, conforme o acordado. Registro do imóvel e transferência Registrar a compra e a transferência do imóvel no cartório. Pagar os impostos e taxas relacionados à transferência.   Vale destacar que contar com a assessoria de um corretor de imóveis é fundamental na jornada de compra de um imóvel, pois esse profissional possui conhecimentos e experiência no mercado imobiliário. Veja algumas das principais razões para contar com um corretor de imóveis: Conhecimento do mercado: Os corretores de imóveis têm informações atualizadas sobre o mercado imobiliário, como tendências, preços e condições de negociação. Isso ajuda a fazer escolhas mais bem informadas e a encontrar oportunidades de investimento. Seleção de imóveis: Um corretor pode identificar imóveis que atendam às suas necessidades e preferências, economizando tempo e esforço na busca por imóveis adequados. Visita aos imóveis: O corretor organiza e acompanha as visitas aos imóveis, facilitando o processo e garantindo que todas as informações importantes sejam observadas. Negociação: Os corretores têm habilidades e experiência em negociação, o que pode ajudar a obter melhores condições de compra e preços mais justos. Introdução Acompanhamento pós-venda: Mesmo após a conclusão da compra, um corretor de imóveis pode continuar oferecendo suporte em questões relacionadas ao imóvel, como transferências, impostos e manutenção. Contar com a assessoria de um corretor de imóveis durante a jornada de compra de um imóvel pode trazer segurança, economia de tempo e dinheiro, além de garantir uma transação mais tranquila e bem-sucedida.  

Negociação

O Que Não Pode Faltar no Contrato de Compra e Venda

13/06/2023

 Pensando em comprar ou vender um imóvel?  Preparamos esse pequeno artigo para orientá-lo nessa jornada.  Em um contrato de compra e venda de imóveis, alguns elementos são necessários para garantir a segurança e a legalidade do negócio. Abaixo listamos os principais pontos que não podem faltar no contrato de compra e venda 1 - Identificação e qualificação das partes. (Nome, nacionalidade, estado civil, indicando o regime de bens, profissão, documentos pessoais (CPF e RG), endereço completo, tanto do vendedor quanto do comprador. 2 - Objeto do contrato. Descrição detalhada do imóvel, suas áreas, limites e confrontações. Numero da matrícula no Registro de Imóveis; 3 - Preço e forma de pagamento. Valor total do imóvel, se o pagamento se dará a vista, parcelado ou por meio de financiamento bancário. Data dos pagamentos. Penalidades no caso de atraso no pagamento; 4- Condições de entrega do imóvel. Data de entrega do imóvel, data da entrega do imóvel, condições de vistoria e quaisquer responsabilidades do vendedor quanto a reparos ou melhorias; 5 - Declaração de quitação. Vendedor deve declarar que o imóvel está livre de dívidas, ônus e gravames, bem como taxas de condomínio, IPTU; 6 - Cláusula de rescisão. Estabelecer as condições e penalidades em caso de desistência de uma das partes, incluindo multas e indenizações. 7 - Estabelecer prazo para lavratura da Escritura Pública de Compra e Venda. 8  - Foro.  Eleger o foro para dirimir quaisquer dúvidas oriundas do contrato. 9  - Vistoria. Indicar que o imóvel foi devidamente vistoriado e que o comprador o aceita nas condições em que se encontra; 10 - Disposições finais - Indicar que os CONTRATANTES declaram expressamente que leram detidamente o presente instrumento e em especial às condições do negócio e suas obrigações, não sendo lícita qualquer futura alegação judicial ou extrajudicial de que desconheciam as condições do negócio.    Lembramos ainda, que é recomendável contar com a assessoria de um Corretor de imóveis, para garantir que o contrato atenda todas as exigências legais para proteger os interesse das partes contratantes.  Os pontos aqui indicados são comuns para Contrato de compra e venda a vista, contrato de cessão de direitos e Contrato de compra e venda com financiamento bancário. 