Leandro Actis Colunista - Imóvel Guide

Estratégias para Melhorias na Infraestrutura do Condomínio

22/10/2024

Os condomínios se tornaram uma escolha popular para muitos, graças às suas comodidades compartilhadas, localização conveniente e senso de comunidade. No entanto, em meio a essas conveniências, a segurança continua sendo uma preocupação crítica. A segurança do condomínio vai além de câmeras de vigilância e sistemas de controle de acesso; trata-se de criar um ambiente seguro onde os moradores podem realmente relaxar e se sentir em casa. A segurança do condomínio é essencial para evitar roubo ou vandalismo e fornecer aos moradores paz de espírito. Para os inquilinos de condomínio, a segurança é a base do seu conforto e bem-estar. Ela afeta tudo, desde suas rotinas diárias até sua decisão de investir na propriedade e sua felicidade geral com o lugar onde vivem. Sentir-se seguro em sua casa não é apenas um desejo; é uma necessidade para sua saúde mental e emocional. Quando os moradores se sentem seguros, eles têm mais probabilidade de interagir com os vizinhos, usar áreas comuns e participar de eventos comunitários, construindo uma comunidade mais forte e conectada. Segurança é essencial em qualquer ambiente residencial, particularmente em uma cidade movimentada como São Paulo. Morar em condomínio envolve acesso a espaços compartilhados, como saguões, corredores, elevadores e garagens. Isso significa que os moradores são responsáveis por sua segurança e pelo bem-estar daqueles ao seu redor. Implementar medidas de segurança adequadas ajuda a criar uma sensação de segurança e paz de espírito para administradores de propriedades e moradores de condomínios. Além disso, evita que criminosos tenham como alvo condomínios ou seus moradores. A segurança do condomínio reduz roubos e vandalismo, previne arrombamentos e ajuda os moradores a se sentirem seguros e protegidos em seus apartamentos. Implementar uma segurança de condomínio robusta cria um ambiente de vida seguro e confortável para seus moradores. Ao investir em medidas de segurança adequadas, os condomínios podem garantir que todos os moradores se sintam seguros e aproveitem todos os benefícios da vida moderna sem comprometer sua segurança. Implementar sistemas de controle de acesso Sistemas robustos de controle de acesso são essenciais para regular a entrada em prédios de condomínio, garantindo que apenas indivíduos autorizados possam acessar áreas residenciais. Usar controles vitais eletrônicos ou sistemas de entrada com teclado nas entradas principais, portões e portas fornece um nível mais alto de segurança do que fechaduras tradicionais, prevenindo efetivamente a entrada não autorizada. Além disso, o acesso a áreas comuns como academias, piscinas e garagens deve ser limitado apenas a moradores e visitantes autorizados, aumentando a segurança geral. Instalar câmeras Instalar câmeras de segurança é uma maneira eficaz de prevenir crimes e fornecer evidências em caso de incidente dentro das instalações. Certifique-se de instalar câmeras em áreas comuns, como corredores, saguões e estacionamentos. Isso ajuda a deter criminosos e fornece segurança adicional aos moradores do condomínio. Instalar sistemas de iluminação Escurece cedo durante boa parte do ano em São Paulo e arredores. É por isso que as empresas de administração de condomínios devem manter suas comunidades bem iluminadas para ajudar a impedir crimes e roubos. Um prédio bem iluminado tem muito menos probabilidade de atrair atividades criminosas. Garanta que os sistemas de iluminação sejam instalados em áreas críticas, como estacionamentos, corredores e escadas, e verifique regularmente se todas as luminárias estão funcionando corretamente para garantir a máxima visibilidade e segurança. Instalar uma cerca de segurança Instalar uma cerca de segurança de alta qualidade com portões automáticos ao redor de sua propriedade é um forte impedimento, mesmo para os criminosos mais determinados. Enquanto a cerca de arame é econômica, uma cerca de ferro ornamental oferece uma aparência atraente e segurança aprimorada. Ao explorar opções de cercas, considere uma parede de barreira de som. Essas cercas são projetadas com materiais que absorvem sons de alta e baixa frequência, tornando-as ótimas para bloquear ruídos de trânsito, trens ou latidos de cães, ao mesmo tempo em que aumentam a segurança. Um sistema de cerca interna também é perfeito para criar áreas de armazenamento seguras em porões e garagens. Ele também pode proteger a piscina do seu complexo. Instalar um sistema de alarme Uma câmera de vídeo de campainha pode ajudar a proteger sua casa e deter ladrões que procuram um alvo fácil. Ao escolher um sistema de alarme, vale a pena investir em um que seja monitorado. Com serviços de emergência frequentemente sobrecarregados, é reconfortante saber que sua empresa de segurança responderá imediatamente a quaisquer ameaças potenciais e manterá você e sua família seguros. Trabalhe conosco para avaliar sua propriedade e instalar o sistema nos locais mais eficazes para a melhor proteção.

Condomínio

O Que É um Sindicato de Condomínio ?

22/10/2024

O que é uma associação de condomínio? As associações de condomínio servem como a espinha dorsal das comunidades de condomínio porque fornecem serviços de governança, gestão e construção de comunidade. Elas dão aos proprietários das unidades uma palavra a dizer na formação do futuro da comunidade, fomentando um senso de comunidade e oferecendo oportunidades abundantes de socialização entre os moradores. Isso não só cria um ambiente de vida vibrante, mas também melhora a qualidade geral de vida na comunidade. Elas também fornecem segurança e paz de espírito, garantindo propriedades bem conservadas e aplicando regras comunitárias.  O propósito de uma associação de condomínio Associações de condomínio gerenciam e mantêm o funcionamento geral dos complexos de condomínio. Elas agem como órgãos governamentais para supervisionar vários aspectos da vida comunitária para garantir que as operações ocorram sem problemas, mantendo a operação de espaços compartilhados e focando no bem-estar dos moradores. 1) Garanta a manutenção e reparos da propriedade. As associações de condomínio desempenham um papel crucial na supervisão da manutenção de áreas comuns, como saguões, elevadores, corredores e paisagismo. Elas também organizam atividades de manutenção de rotina, como limpeza, pintura e reparos para manter todas as áreas comunitárias em boas condições. Essa manutenção diligente não apenas garante um ambiente de vida agradável, mas também fornece aos moradores uma sensação de segurança e bem-estar. Quando reparos ou renovações significativas são necessárias — como reparos de telhados, trabalhos de encanamento ou repavimentação de estacionamentos — a associação de condomínio é responsável por organizar e supervisionar esses projetos em consulta com empreiteiros profissionais. Essas etapas ajudam a garantir que a propriedade permaneça segura e bem conservada para todos os moradores. 2) Gerencie as finanças. As associações de condomínios regularmente cobram taxas de manutenção ou avaliações dos proprietários das unidades para pagar pela manutenção, reparo e operação das áreas comuns. Essas taxas cobrem despesas como serviços públicos, seguro, paisagismo e fundos de reserva, garantindo a estabilidade financeira da comunidade. As associações de condomínios também criam e gerenciam orçamentos para alocar fundos para reparos previstos, despesas contínuas e melhorias futuras.  3) Aplicar regras e regulamentos. Associações de condomínio estabelecem e aplicam regras e regulamentos para manter a estrutura e estabelecer um ambiente de vida seguro dentro da comunidade. Elas geralmente têm diretrizes para modificações externas que contribuem para o apelo geral do complexo. As associações também estabelecem níveis de ruído, horas de silêncio e regras de posse de animais de estimação para promover a coexistência pacífica entre os moradores e manter um ambiente de vida confortável. Essa aplicação rigorosa garante que todos os moradores sejam respeitados e seus direitos sejam protegidos. 4) Resolução de disputas e comunicação. As associações de condomínios atuam como mediadoras e facilitadoras entre moradores e conselhos para ajudar a resolver conflitos e manter uma comunicação aberta. Elas fornecem uma estrutura para resolver disputas entre moradores e podem até oferecer serviços de mediação ou aplicar penalidades por não conformidade com as regras.  As associações também promovem a comunidade organizando eventos sociais, criando boletins informativos ou sites para compartilhar informações e incentivando os moradores a participar de iniciativas comunitárias para ajudar a construir conexões entre eles.

Condomínio

Dicas para Ter uma Boa Convivencia com Os Vizinhos

22/10/2024

Prédios , condomínios e loteamentos são fonte inesgotável de conflitos por áreas comuns. Porém, morar em uma comunidade de vizinhos é possível se houver regras CLARAS de convivência na comunidade . Existem regras fundamentais de convivência entre vizinhos para regular as atividades de todos e que servem de guia para a resolução de divergências. Quais são os padrões da comunidade com os vizinhos? As normas entre vizinhos são regras comunitárias que orientam a convivência em uma comunidade de proprietários, abrangendo aspectos como uso do espaço, do tempo, gestão da propriedade e trânsito, com o objetivo de manter uma comunidade saudável. Esses padrões têm como base a melhoria da qualidade de vida em um condomínio. Existem valores básicos de convivência como a tolerância, o respeito mútuo, o cumprimento dos deveres e o respeito pelos direitos dos outros. Quais são os benefícios de estabelecer normas de convivência  na comunidade? Os conflitos diminuem. A comunicação é fluida. Melhora a convivência comunitária. Bons hábitos são incentivados. Existe igualdade e segurança.   Revise os regulamentos internos. Se achar que pode ser melhorado ou reforçado, avise a Assembleia e juntos farão as implementações necessárias. Solicite um regulamento interno. Fale com o administrador  para que ele envie  a cada unidade uma cópia do regulamento interno e da Lei do Condomínio. Um software de gestão de condomínios poderia ajudar a tornar esse processo mais eficiente, já que todos teriam os documentos em mãos. Participe das reuniões do condomínio e incentive seus vizinhos a participarem. Aqui você poderá conhecer as necessidades das áreas e do prédio caso tenha acabado de se mudar. Manter-se informado é a chave para viver em paz. Conheça seus vizinhos Diga olá, converse com eles, ofereça ajuda ou algum detalhe que crie empatia e evite atividades chatas. Alertar sobre atividades que possam causar desconforto. Se você estiver dando uma festa, mudando móveis ou fazendo reparos, converse com seus vizinhos e tente moderar o barulho. Lembre-se de respeitar os horários de descanso. Pague a taxa comunitária e as despesas comuns em dia Dentre todos os conflitos entre vizinhos, talvez o mais incômodo seja o fato de eles não pagarem a taxa comunitária e evitarem pagar dívidas. Cuide das áreas comuns Lembre-se de que eles não são apenas seus, mas de todos os seus vizinhos. Monitore também seu uso adequado por seus visitantes e filhos. Respeite as áreas e não invada o espaço alheio Deixe a entrada da sua unidade livre, não utilize vagas de estacionamento alheias, não deixe lixo no exterior , evite ruídos altos e desnecessários, etc. Propor atividades entre vizinhos Pode ser pintar uma fachada, organizar uma venda, qualquer atividade que promova a convivência e onde as regras sejam reforçadas. Cuide do seu animal de estimação Se cães são permitidos em sua comunidade, tenha muito cuidado e cumpra as regras do bairro: recolha suas fezes, evite latir e deixe-os sempre na coleira.

Condomínio

Como Escolher Prestadores de Serviços para um Condomínio??

22/10/2024

Como clientes, temos o direito de receber o melhor serviço e ao melhor preço. É função do administrador fazer cotações para obter o melhor preço, qualidade e prazo de entrega, bem como conhecer as políticas de crédito. Portanto, ter um relacionamento colaborativo em vez de um relacionamento em que o comprador adota um papel dominante ajudará a reforçar o serviço prestado. Como clientes, também adquirimos obrigações na contratação de um serviço; como: conhecer a empresa, planejar necessidades, pagar em dia, verificar solicitações e fazer ajustes conforme experiência. Trabalhar com empresas que fornecem produtos ou serviços para condomínio, seja limpeza, segurança, manutenção, jardinagem, etc. Fica complicado se não for feita uma boa busca e comparação de fornecedores para escolher a opção mais conveniente e profissional, além de criar um relacionamento formal por meio de contrato. Dicas para escolher prestadores de serviços para Condomínio: Conheça a sua especialidade principal (Eléctrica, Canalização, Jardinagem, Drywall,…) Número de funcionários que você tem Clientes que você atende atualmente Inscrição na Fazenda, Trabalhadores cadastrados no IMSS e Comprovante de SUA pago Seguro de Responsabilidade Civil Certificações que você possui Horário de funcionamento flexível As ferramentas, equipamentos e máquinas que você possui Capacidade de servir vários serviços simultaneamente Referências comerciais Condições de Crédito Facilidade de opções de pagamento Garantias em seus produtos/serviços Tempo de resposta em produtos/serviços de emergência Esses pontos devem ser avaliados de forma a garantir que os serviços prestados tenham um trabalho de excelente qualidade, da mesma forma que servem para a melhoria contínua do próprio fornecedor e/ou contratante, e fortalecem relacionamentos mutuamente benéficos. As informações fornecidas pelo fornecedor devem ser verdadeiras e facilmente verificáveis. É muito importante: Ao selecionar um fornecedor é necessário fazer um contrato e ter a documentação necessária para realizá-lo formalmente. Pagamento pontual de fornecedores. Exige muita organização por parte da administração. E é o mais saudável e cómodo, pois mantendo-se atualizado com os prestadores em caso de emergência poderá contar com uma resposta positiva deles e juntos prestar um serviço de primeira classe. Um bom administrador de condomínio leva seu imóvel a outro patamar, cumprindo a legislação, gerando valor para a comunidade e aumentando seus ganhos de capital através da criação de bons relacionamentos com fornecedores.

Locação

Como Preparar Imovel Pra Alugar Pra Temporada no Airbanb?

21/10/2024

Principais dicas: Novos anfitriões do Airbnb devem preparar seus anúncios com base no tipo de propriedade para alugar, como quartos compartilhados, quartos privados ou casas inteiras. Concentre-se em fornecer comodidades essenciais e luxuosas em cada tipo de quarto dentro do seu espaço para alugar. Priorizar a segurança dos hóspedes é crucial. Instale recursos de segurança como detectores de fumaça e detectores de monóxido de carbono e ofereça acesso seguro com fechaduras digitais ou sistemas de entrada sem chave. Atualize e aprimore regularmente o espaço para locação com base no feedback dos hóspedes e nas tendências de mercado para manter um anúncio atraente e de alta qualidade que atenda às preferências dos viajantes em evolução. Leis e Regulamentos de Pesquisa As leis que regem os aluguéis de curto prazo podem variar muito dependendo da sua localização. Elas podem incluir leis de zoneamento, padrões de saúde e segurança, requisitos fiscais e outras portarias locais. É vital pesquisar e entender essas regulamentações para garantir que sua operação do Airbnb seja legal e compatível. Isso é especialmente importante para administradores de propriedades com vários anúncios em vários locais.  Sites do governo local : comece verificando o site oficial da sua cidade ou do governo local para obter regulamentações específicas sobre aluguel de curto prazo. Registros fiscais : entenda as implicações legais e os requisitos de registro para renda obtida por meio do Airbnb. Contratos de locação : verifique se um contrato de locação ou outra documentação é necessária para hospedar no Airbnb em sua área.  É importante estar ciente de quaisquer autorizações e regulamentações adicionais, pois o não cumprimento desses requisitos pode levar a multas ou à suspensão do seu anúncio. Ao atender a todos os requisitos legais, você estabelece uma base sólida para uma experiência de hospedagem bem-sucedida e sem preocupações no Airbnb.   Oferecer um quarto compartilhado no Airbnb pode ser um desafio, mas a conveniência e o retorno do investimento podem fazer valer a pena. Quando os hóspedes compartilham o mesmo quarto, a privacidade se torna uma preocupação fundamental. Considere estas dicas para tornar um espaço compartilhado mais confortável para seus hóspedes: Defina limites claros : use divisórias ou cortinas para dar aos hóspedes seu próprio espaço privado. Opções de armazenamento seguro : Forneça armários ou gavetas seguras onde os hóspedes possam guardar seus objetos de valor. Considere fornecer fechaduras se o espaço de armazenamento exigir.  Controle o ruído : garanta um ambiente silencioso definindo horários específicos de silêncio ou fornecendo protetores de ouvido para pessoas com sono leve. Crie regras da casa claras e visíveis : exiba as regras da casa em um local óbvio para manter a harmonia nos espaços compartilhados. Ofereça comodidades individuais : certifique-se de que cada hóspede tenha acesso individual a itens essenciais, como toalhas, roupas de cama e tomadas. Quartos Privados Receber hóspedes em um quarto privativo significa fazê-los se sentir em casa, respeitando sua privacidade.  Adicione toques pessoais : crie uma sensação acolhedora com decoração, flores frescas ou um pequeno bilhete de boas-vindas. Crie um guia de informações : forneça um guia detalhando a senha do Wi-Fi, recomendações locais e regras da casa. Forneça móveis confortáveis : equipe o quarto com uma cama confortável, iluminação adequada e um espaço de trabalho, se possível. Faça da privacidade uma prioridade : instale fechaduras nas portas dos quartos para garantir aos hóspedes privacidade e segurança.  

Negociação

Como Negociar o Preço de uma Casa

20/10/2024

Quando você sentir que tem tudo em ordem e pronto para começar a falar sobre preços, considere algumas das dicas a seguir que você pode usar na mesa de negociações. Os resultados da inspeção podem ser fundamentais para a negociação do preço final de venda de uma casa. Um inspetor visitará a casa e avaliará problemas como rachaduras na fundação, problemas com o sistema de aquecimento, ventilação e ar condicionado e muito mais. O inspetor lhe dará uma cópia do relatório. Você pode pedir concessões ao vendedor se a inspeção residencial revelar algum problema que seja crítico para você. Você pode pedir ao vendedor para resolver um problema, dar-lhe um crédito pelos custos de fechamento ou reduzir o preço. Você pode até usar os resultados da inspeção para cancelar a venda se sua oferta incluir uma contigência de inpseção ou se a inspeção revelar um problema grave com a casa. Lembre-se de que uma inspeção não é a mesma coisa que uma avaliação. Seu avaliador lhe dará apenas uma estimativa aproximada do valor da casa e não lhe dirá que algumas telhas estão faltando no teto ou que as luzes do armário do segundo nível estão quebradas. Um inspetor lhe dará uma visão mais clara da casa e dos problemas que você enfrentará se comprá-la. Certifique-se de fazer uma avaliação e inspeção antes de se comprometer a comprar uma casa. Você já deve saber que há muitos jargões imobiliários  que você precisa dominar. Lembre-se de que muitos desses termos têm definições juridicamente sensíveis e muitas vezes são confundidos entre si. Por exemplo, muitos compradores não compreendem totalmente a diferença entre uma avaliação e uma inspeção. Você pode não receber a resposta necessária a tempo se entrar em contato com um vendedor para perguntar sobre os resultados da avaliação,  quando na verdade deseja consultar os resultados da inspeção. Peça ao agente para cuidar de todas as conversas entre você e o vendedor. O seu agente imobiliário sabe formular perguntas e fazer solicitações de uma forma que não prejudique os seus interesses. Nunca entre em contato diretamente com o vendedor. Seu pagamento inicial não é o único custo que você deve pagar no fechamento. Você também deve cobrir os custos de fechamento. Os custos do fechamento são as despesas que seu credor recebe em troca do serviço de seu empréstimo. Alguns dos custos de fechamento mais comuns incluem taxas de avaliação, taxas de inspeção e taxas de revisão de crédito. Normalmente, os custos de fechamento da compra de uma casa ficam entre 3% e 6% do valor total do empréstimo. Descubra por que o vendedor está se mudando Quanto mais você souber sobre um vendedor, mais eficazmente poderá negociar. Por exemplo, se o seu vendedor estiver se mudando porque comprou uma casa nova, você poderá conseguir um negócio melhor solicitando um desconto. Você provavelmente não conseguirá fazer reparos ou reformas antes de fechar, pois o vendedor pode querer sair de casa o mais rápido possível. Peça ao seu agente imobiliário para consultar o vendedor. Descubra se o vendedor prefere um processo de fechamento  mais curto ou mais longo . Se o seu vendedor estiver se divorciando ou quiser se mudar para uma área com um distrito escolar melhor, ele provavelmente estará mais ansioso para vender. Isso lhe dá mais espaço para negociar, principalmente se o imóvel já estiver no mercado há algum tempo. Você está procurando uma casa há muito tempo? Se sim, você sabe que encontrar o imóvel perfeito pode ser emocionalmente desgastante. O que talvez você não tenha considerado é que vender a sua casa também é um processo emocional. Todo vendedor tem lembranças de sua casa e quer que sua casa seja entregue a pessoas que cuidem bem dela. Você pode incluir uma carta pessoal em sua oferta por causa dessa conexão emocional. Inclua informações sobre por que você gosta da propriedade do vendedor, alguns de seus recursos favoritos e como planeja usar a casa. Por exemplo, um vendedor pode estar mais interessado em ajudá-lo se souber que você deseja restaurar uma propriedade histórica ou usar sua futura casa para constituir família. Mesmo que você não possa oferecer mais dinheiro, o toque pessoal de uma carta bem escrita faz com que sua oferta se destaque. Inicie o processo de compra de uma casa presumindo que você terá que se afastar de todas as casas que encontrar. Participe de várias visitas domiciliares, peça ao seu corretor de imóveis para agendá-las e tente não se apegar muito a uma determinada casa. Isso pode ajudá-lo a negociar com mais eficácia e permanecer dentro do seu orçamento.  

Investimento

Estratégia de Investimento Oportunista

20/10/2024

Estratégia de Investimento Oportunista Uma estratégia de investimento oportunista em imóveis é semelhante a explorar territórios desconhecidos. Embarcar nessa jornada envolve navegar por zonas perigosas, atraído pelo potencial de ganhos substanciais. Essa abordagem se concentra em propriedades que precisam de trabalho significativo, mas têm potencial para excelentes retornos. Investir dessa maneira pode envolver reformar estruturas em ruínas em elegantes escritórios ou transformar apartamentos pouco povoados em cobiçados espaços de moradia. A jornada da aquisição ao lucro pode ser longa, muitas vezes com períodos de pouca ou nenhuma renda. A chave aqui não é apenas a visão, mas também a paciência e a resiliência. Os investidores devem resistir a renovações, flutuações de mercado e desafios iniciais de fluxo de caixa. No entanto, para as almas ousadas que navegam habilmente por esses mares tumultuados, as recompensas podem aumentar além de um ganho de 20%, transformando-o em um empreendimento extremamente lucrativo. Alto risco com alto potencial de retorno Esta estratégia carrega um nível maior de risco em comparação a outras, como estratégias core ou value-add. Investimentos sob esta categoria são tipicamente complexos e exigem gerenciamento e supervisão mais extensivos. Os ativos envolvidos podem estar em locais ou condições menos desejáveis, necessitando de injeções de capital consideráveis para projetos de renovação ou reposicionamento. Embora repletos de obstáculos, seu potencial para transformação profunda os torna oportunidades de investimento atraentes. Investimentos Transformadores Em uma estratégia de investimento oportunista, o sucesso depende da identificação de diamantes brutos. Podem ser propriedades negligenciadas ao longo do tempo que apresentam oportunidades únicas quando vistas por uma lente inovadora. Os investidores, ao canalizar seus esforços para reformas extensas ou reimaginar completamente um espaço, podem explorar mercados lucrativos antes considerados inalcançáveis. Por exemplo, transformar um prédio de escritórios antigo em um condomínio de luxo pode mudar drasticamente sua capacidade de geração de renda. No entanto, embarcar nessas metamorfoses exige uma sólida compreensão da dinâmica do mercado, apoio financeiro substancial e, ocasionalmente, a capacidade de manobrar em ambientes regulatórios complexos. Portanto, embora os riscos sejam realmente altos, também o são os potenciais de recompensa, tornando esse caminho atraente para aqueles equipados para lidar com suas demandas.    

Investimento

Dica Pra Comprar Imovel Abaixo do Preço

20/10/2024

O preço de um imóvel é fixado livremente pelo proprietário, isto pode ser feito de acordo com o princípio da autonomia de vontade estabelecido no ordenamento jurídico, por esta razão é possível comprar um imóvel abaixo do preço de mercado . A única coisa que deve ser cumprida para a compra de imóveis abaixo do preço de mercado é que os contratos não sejam contrários à lei, à ordem pública ou à moral. A outra forma de adquirir imóveis abaixo do preço é através dos leilões imobiliários. Os critérios para estabelecer o preço de um imóvel são a localização, as condições e as características físicas que o mesmo possui. Também deve ser tomado como referência o valor cadastral, que é definido pelos critérios estabelecidos pelo município onde o imóvel está localizado. Os imóveis têm vários valores, que são o valor cadastral, o preço de compra e venda e o valor de mercado . O valor cadastral é solicitado na sede cadastral, o valor de mercado é obtido a partir de uma avaliação e fornece informações sobre o valor real do imóvel. E o valor de mercado indica se o preço de compra está abaixo do seu valor no momento da compra ou se está supervalorizado. O valor cadastral é um valor determinado objetivamente pela administração para cada imóvel de acordo com os dados constantes do cadastro imobiliário . É composto pelo valor cadastral dos edifícios e pelo valor cadastral dos terrenos. A compra de imóveis deve ser feita de acordo com o valor cadastral, pois é este que estabelece a base de cálculo do imposto. A Fazenda estabelece a alíquota para cálculo do imposto predial da seguinte forma: Os dados do imóvel encontrados na sede cadastral são solicitados para fazer o cálculo total que deverá ser pago de Imposto sobre Imóveis (IBI). Esses dados também são utilizados para cálculo do Imposto de Renda Pessoa Física (IRPF). O valor cadastral é muito importante na compra de um imóvel, pois será ele que servirá para calcular o valor do patrimônio. Este é o utilizado no Imposto de Renda Pessoa Física (IRPF). O valor cadastral é definido com base em alguns critérios, como o valor da construção, a localização ou o valor do terreno, entre outros. Para definir o valor cadastral não são levadas em consideração a oferta e a procura, por isso o valor não é superior ao de mercado. A organização cadastral leva em consideração muitos fatores na hora de avaliar um imóvel. Geralmente são estes que afetam o valor da construção e o valor do terreno. Os critérios utilizados pelo cartório cadastral no cálculo do valor cadastral são os seguintes: Localização do imóvel. A situação urbana do imóvel. A qualidade da construção, das reformas ou reformas a que o imóvel foi submetido. Os anos de idade do edifício, além do valor histórico ou artístico. O valor cadastral também pode variar devido a qualquer modificação feita no imóvel. Isso também varia o Imposto sobre Imóveis.   O valor de mercado de um imóvel pode oscilar e depende de diversos fatores, principalmente da demanda. Isso significa que enquanto houver interessados em comprar um imóvel, o preço para comprá-lo aumentará e se não houver interessados, o imóvel fica desvalorizado. Quando os imóveis têm um preço muito elevado, nunca poderão ser vendidos, porque ninguém se interessa por eles. A venda de um imóvel é efetuada quando o preço que o mesmo apresenta é adequado à situação que atualmente existe no mercado. Vender um imóvel pelo valor de mercado exige uma avaliação. Quando é efetuada a avaliação obtém-se um valor aproximado e este será um preço que servirá de referência. A melhor forma de vender um imóvel é estabelecer o preço de acordo com a avaliação, pois se for definido acima será difícil encontrar compradores. Como haverá menos interessados, é melhor contar com os serviços de um especialista para definir o preço.   A compra de um imóvel abaixo do preço de mercado e do valor cadastral pode ter consequências fiscais negativas tanto para o comprador como para o proprietário. As consequências podem surgir no momento da liquidação do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI). Para isso, a Agência Tributária poderia realizar uma verificação de valores por meio de registros oficiais. A verificação é realizada com aplicação de fatores corretivos, para os quais levam em consideração a data em que o imóvel foi adquirido. Quando a verificação é realizada, o vendedor e o comprador devem cumprir uma série de obrigações.  

Investimento

Estratégia de Investimento Imobiliário

20/10/2024

Estratégia de investimento imobiliário Estratégia de investimento de valor agregado Uma abordagem de investimento de valor agregado foca na aquisição de propriedades que, com um pouco de capital e esforço, podem ser transformadas para realizar ganhos significativos. Essa estratégia desempenha um papel crítico para investidores que buscam recompensas maiores ao assumir riscos moderados. Risco moderado com alto potencial de recompensa O risco moderado associado à abordagem de investimento de valor agregado decorre do investimento em propriedades que precisam de melhorias ou reposicionamento dentro do mercado. Esses ativos geralmente têm custos de aquisição mais baixos devido à sua natureza em dificuldades, mas exigem investimentos de capital substanciais ao longo do tempo — normalmente de 5 a 7 anos — para desbloquear seu potencial total. Com retornos geralmente variando entre 15-19%, essa estratégia atrai aqueles dispostos a se envolver profundamente com seus investimentos, aplicando estratégias de gestão prática e redesenvolvimento criativo. Mergulhando na arte de enfeitar um lugar e fazê-lo funcionar melhor, os investidores podem aumentar o que ganham com aluguel, o que, por sua vez, aumenta o valor de sua propriedade. Características dos imóveis com valor agregado Propriedades maduras para estratégias de valor agregado geralmente compartilham certas características — elas podem estar com desempenho abaixo do esperado devido à negligência, má administração ou simplesmente por estarem desatualizadas. Identificar essas chances exige um olhar perspicaz, capaz de discernir joias escondidas que muitos podem perder. A chave está em reconhecer ativos em locais estratégicos onde melhorias direcionadas podem levar ao aumento da demanda e a aluguéis mais altos. Projetos adequados incluem reformar áreas comuns, atualizar interiores de unidades para elevar os padrões de vida ou reaproveitar espaços inteiramente para atender melhor às demandas atuais do mercado. Tais esforços não apenas aumentam a vantagem competitiva do ativo, mas também contribuem positivamente para os esforços de revitalização da comunidade. Encontrando sucesso com investimentos de valor agregado Para prosperar usando essa estratégia de investimento, é preciso fazer uma pesquisa de mercado completa, aliada a uma compreensão aguçada dos custos de renovação em comparação com os aumentos esperados no aluguel após a melhoria. Navegar no caminho para o sucesso exige não apenas um olhar atento aos detalhes, mas também a montagem de uma equipe especializada, focada em agilizar as reformas e garantir que os moradores enfrentem o mínimo de inconveniências, um aspecto essencial para manter altos níveis de ocupação durante as melhorias. Conduzir pacientemente períodos em que o fluxo de caixa pode cair temporariamente devido a mudanças em andamento acaba levando investidores experientes a obter ganhos extraordinários ao estabilizar ou sair do investimento com sucesso — um esforço que vale a pena pelos desafios inerentes quando abordado com cuidado.  

Imóveis

Valorizando o Patrimônio

20/10/2024

Valorizando o patrimônio Estratégia Core Plus A estratégia Core Plus se destaca para aqueles que buscam expandir seus portfólios de imóveis comerciais com uma abordagem equilibrada. Este método foca em propriedades que, embora em sua maioria estáveis, oferecem espaço para melhorias e crescimento de receita por meio de reformas estratégicas ou arrendamento de vagas significativas. Ao mergulhar em um investimento Core Plus, você está se envolvendo com ativos que apresentam um risco menor em comparação a estratégias mais agressivas. Os retornos aqui podem variar entre 10-14%, atraindo investidores que buscam rendimentos melhores do que a média sem entrar muito em território de alto risco. Esses investimentos geralmente envolvem edifícios em boas localizações, mas podem precisar de atualizações ou ter alguns problemas de vacância. Aninhado perfeitamente entre a emoção de ganhos potencialmente altos e a cautela de perdas mínimas, esse equilíbrio atrai um amplo espectro de investidores. Ele permite aos investidores a chance de ganhos maiores por meio de gestão ativa e melhorias, mantendo a exposição a potenciais desvantagens relativamente controlada. Agregando valor por meio de reformas Um aspecto crítico da estratégia Core Plus é seu foco em aumentar o valor por meio de atualizações ou mudanças inteligentes. Por exemplo, atualizar espaços compartilhados pode elevar muito a felicidade e a lealdade dos inquilinos, o que é vital para aumentar a renda gerada por uma propriedade. Além disso, a estratégia de transformar áreas menos utilizadas em recursos atraentes, como espaços de trabalho compartilhados ou academias, pode atrair locatários dispostos a pagar preços mais altos por essas conveniências. O processo não é apenas sobre melhorias físicas; ele também envolve otimizar as operações — reduzindo custos onde possível sem sacrificar a qualidade do serviço — para melhorar o lucro operacional líquido (NOI) . Operações eficientes desempenham um papel crucial no aumento constante dos lucros conforme o tempo passa. Preenchendo Vagas de Inquilinos Estrategicamente Encontrar a mistura certa de inquilinos é outro pilar do sucesso desta estratégia. Elaborar planos de locação inteligentes é crucial não apenas para ocupar espaços vazios, mas também para selecionar uma mistura de inquilinos que proteja a receita contra o mercado imprevisível. Desenvolver campanhas de marketing direcionadas , adaptadas a setores desejáveis e alavancar redes de corretores de forma eficiente estão entre as táticas utilizadas. O objetivo é sempre claro: garantir contratos de locação com inquilinos confiáveis a preços competitivos e lucrativos.  